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Entrevista com Caio Belazzi – Por que o mercado imobiliário ignora a maior fatia do mercado

Pedro Simon

Pedro Simon

Caio Belazzi é CEO do Alpop e nesta entrevista nos explica como as imobiliárias podem atingir com segurança um público excluído do mercado imobiliário formal e que tem uma demanda cada vez maior e não atendida.
Foto de Engin Akyurt

Neste post entrevistamos Caio Belazzi, CEO do Alpop, uma fintech do setor imobiliário focada em inteligência de dados para habilitar imobiliárias no mercado popular de locação. Um de seus principais objetivos é aumentar a conversão de locação de imóveis para imobiliárias, ao mesmo tempo em que torna o mercado imobiliário mais inclusivo para pessoas que não tem comprovação formal de renda e/ou estão negativadas.  

O Caio é formado em ciências da computação, com mestrado em inteligência artificial. O convidamos para conversar sobre um tema muito importante e que muitos gestores de imobiliárias acabam ignorando: a alta demanda imobiliária não atendida, sobretudo por conta da não aprovação do cadastro.

Como muitas imobiliárias ainda utilizam um modelo de análise de crédito tradicional – e pouco funcional –, a maior parte da população não consegue ser aprovada no momento de locar um imóvel, ficando restrita apenas ao mercado informal de locação.

Empresas como o Alpop calibram suas análises para atingir esse público e possibilitar sua entrada no mercado formal. Além disso, possuem não apenas maior conversão, como taxas de inadimplência ainda menores do que as praticadas no mercado tradicional. 

Nessa entrevista, o Caio nos explica os detalhes da operação do Alpop e como têm tratado o tema da inclusão no mercado imobiliário.

1. Caio, qual a sua percepção do acesso à locação e moradia no Brasil?

Acredito que a demanda pela locação será cada vez mais alta, principalmente nas camadas mais populares.

Já faz muitos anos que existem políticas públicas voltadas para a aquisição de imóveis, como o Minha Casa Minha Vida, Casa Verde e Amarela, além de outros formatos do passado. O que acontece é que existem muitas pessoas que não têm e não terão condição de comprar um imóvel para morar. Além disso, há uma transformação no mercado de consumo, sobretudo nos mais jovens, onde a posse do imóvel é menos importante do que o serviço de moradia.

Há ainda um déficit habitacional importante no país (estima-se mais de 7 milhões de unidades), então por mais que você construa novas unidades, suprir esse déficit através da posse é impraticável. Daí a importância da locação. No entanto, o mercado tem uma ineficiência: de um lado, você tem muitas unidades vazias disponíveis para locação; de outro, há uma demanda muito forte principalmente das camadas mais populares, mas não existe um “match” entre essas duas pontas.

Então eu sinto que por conta da pandemia, das altas taxas de desemprego e da elevação da informalidade na economia, cada vez mais as pessoas vão olhar para a moradia como serviço e o aluguel como uma solução para a habitação. Para mim, esse é o paradigma de futuro próximo.

2. Diante desse cenário que você descreveu, você acredita que a pandemia que estamos passando agrava esse contexto?

Com certeza, a pandemia “empurrou” as pessoas para a informalidade. Se você olhar os dados de negativação no país, percebe que o número de negativados tem crescido.  

A alta taxa de desemprego e o aumento da informalidade fez com que a renda das pessoas diminuísse, então elas priorizam o pagamento de determinadas contas em detrimento de outras. Como resultado, temos o aumento do número de negativados.  

O efeito que isso causa é que a demanda por moradia vai ser cada vez maior nas classes mais populares, pois a habitação é uma necessidade essencial. 

Precisamos ficar atentos, pois sinto que o mercado imobiliário ainda peca muito nesse aspecto de fazer o “match” entre as pessoas das classes mais populares e os imóveis que estão disponíveis para locação, agravando o problema do déficit habitacional.

3. Como você enxerga que governo e iniciativa privada podem trabalhar em conjunto para a redução do déficit habitacional?

Acredito que a iniciativa privada e o poder público têm que trabalhar sempre em conjunto, pois problemas dessa natureza são problemas complexos, e não existe uma única solução.

É bem-vinda a política pública de trabalhar a posse do imóvel, isso dá acesso às pessoas, no entanto há um lado perverso. Imagine que uma pessoa da classe mais popular compre um imóvel a partir do Minha Casa Minha Vida. É como se ela estivesse casada com o imóvel. Se ela perder o emprego, não pode alugar aquela unidade, ou seja, está presa àquele imóvel e sem mobilidade alguma. Então há sempre um lado bom e um lado perverso.

Outra iniciativa pública muito relevante, trata-se do programa de aluguel social. Algumas prefeituras estabelecem sua legislação focada no aluguel social, e a prefeitura faz um cadastro de famílias carentes e repassam o valor para que as famílias possam locar o imóvel e sair de zonas de ocupação ou condições insalubres de habitação. O que acaba ocorrendo é que essa política pública tem uma intenção muito boa, só que a pessoa que recebe esse aluguel social da prefeitura não consegue alugar um imóvel no mercado formal, porque a imobiliária não aprova o seu cadastro.

Aqui no Alpop a gente enxerga o aluguel como um eixo importante para a habitação e para diminuir o déficit habitacional. Quando você soma uma iniciativa como essa à uma iniciativa de aquisição, com apoio dos entes públicos, acredito que você consegue começar a endereçar esse problema.

4. Quais poderiam ser as alternativas para os proprietários e os locatários com os impactos gerados pela pandemia de coronavírus?

Eu acredito que cada uma das plataformas que estão surgindo no mercado imobiliário estão olhando para um pedaço desse problema e tentando ajudar na resolução. Além disso, as políticas públicas são essenciais, porque o estado é um dos vetores mais importantes de mobilidade social, ele tem um poder de ação muito grande. 

Então, novamente, a junção de plataformas – que vêm com uma visão mais aberta para tentar resolver partes desse problema – com uma iniciativa pública forte – que consiga ter a sensibilidade e propor ações – seria a grande alternativa para enfrentar esse momento desafiador.

5. Como isso pode afetar a jornada dos proprietários de imóveis no mercado imobiliário?

Diante de um momento como o atual, é normal que proprietários, inquilinos e imobiliárias sintam-se desafiados. Há um risco grande de proprietários ficarem com seus imóveis vazios por longos períodos, uma vez que inquilinos são reprovados nos processos de locação com muita frequência. 

Imagine se você tem uma cliente que é costureira do bairro. Ela não tem conta no banco, não tem uma renda formal e não usa cartão de crédito. Ela passaria no processo de análise cadastral da sua imobiliária? Dados do banco central mostram que parte expressiva da população não possuem acesso a cartão de crédito e os desbancarizados estão concentrados nas classes C, D e E.

Quando olhamos para o mercado imobiliário e as soluções que ele oferece, percebemos que quase tudo é feito para uma pequena parte da sociedade. Quando olhamos para o restante da sociedade, percebemos que a falta de flexibilidade acaba afetando até o proprietário, pois a fatia do mercado que é ignorada tem uma demanda fortíssima por habilitação e, tendo a possibilidade, poderia alugar imóveis de maneira formal, diminuindo a ociosidade desses espaços.

6. Na sua opinião, há ainda um bom espaço de mercado em que o setor imobiliário não está atuando?

Eu acho que tem um espaço de mercado que é justamente o que o Alpop tenta preencher: um espaço de mercado que olha para as camadas mais populares e, a partir de ciência de dados e de uma análise bastante sofisticada, procura segmentar esse público e saber qual perfil realmente vai causar um problema de inadimplência ou não, para ampliar as bases do mercado com segurança.  

Hoje, quando falamos sobre o Alpop, dizemos que nós não estamos concorrendo com ninguém, porque na verdade estamos ampliando a base do mercado.  

As pessoas realmente não olham para essa base mais popular, com renda informal. Como eu sempre brinco, a gente tem visto rotineiramente a questão dos “invisíveis” como uma grande novidade, mas para mim eles nunca foram invisíveis, eu sempre enxerguei essas pessoas e o Alpop surgiu justamente para trabalhar com elas. 

Essas pessoas são diversas. É o cara que é pintor automotivo e trabalha por “bico” na terça e quarta-feira, e não tem conta no banco. É a costureira, a empregada doméstica e por aí vai. Essas pessoas moram, se alimentam, têm uma vida.

7. No perfil locatário, quais os impactos ou oportunidades que um mercado imobiliário mais digital permite?

Eu acho que traz acesso. O primeiro impacto da digitalização das coisas é trazer acesso. Se antes você tinha que ir até uma imobiliária fisicamente ou fazer as visitas, hoje com a digitalização você consegue fazer tudo isso através de qualquer dispositivo conectado à Internet. E traz sim acesso, isso é importante. 

As pessoas das camadas mais populares estão incluídas digitalmente, elas sabem manusear os equipamentos. Existe também o preconceito de que o digital afasta, mas vemos que isso não é verdade. As pessoas já estão muito inseridas digitalmente, então eu acredito que tudo que é levado para o mundo digital tem esse o potencial de democratização, porque facilita e aumenta o acesso. Claro, será o uso da tecnologia que vai determinar o quão democrático está sendo o efeito.

Ainda assim, não adianta nada se na ponta de toda essa digitalização eu não consigo aprovação porque eu faço parte dos mais de 60 milhões de brasileiros negativados – e esse número é crescente, principalmente depois da pandemia. 

É por isso que a digitalização precisa vir junto com uma mudança de mentalidade que permita não só o acesso digital, mas o acesso real ao imóvel. 

Essa é a missão do Alpop, a gente enxergou esse problema e esse ano lançamos um produto que permite que outras imobiliárias possam usar toda nossa base tecnológica para permitir a democratização não só pela digitalização, mas efetivamente, para conseguir fechar o contrato de aluguel com a segurança de que vai receber sempre em dia.

E essa segurança que vocês conseguem oferecer é justamente pois vocês têm uma inteligência de dados por trás que consegue ultrapassar as barreiras da análise de crédito tradicional, certo?

Exatamente isso, e nós confiamos tanto no nosso modelo que tomamos o risco da transação e garantimos o pagamento às imobiliárias.

Uma coisa seria eu oferecer um modelo de análise em que eu não tenho risco, seria como se eu dissesse para o meu parceiro: “Aluga, mas o risco é seu”.  

Porém, confiamos tanto no nosso público e no nosso modelo que além de fazer a análise, também garantimos às imobiliárias o recebimento do aluguel.

8. Qual a responsabilidade e papel que a imobiliária e o corretor possuem nessas mudanças?

Hoje muitas imobiliárias são muito boas naquilo que elas fazem, principalmente no que está relacionado à atividade de corretagem, isto é, a visita, a vistoria, e por aí vai. Eu conheço imobiliárias que são excelentes nesses procedimentos.

No entanto, elas ainda têm um pé atrás com uma análise mais “alternativa”, na falta de um termo melhor. Quando nós chegamos em uma imobiliária e dizemos que ela pode focar naquilo que é o seu negócio e eu dou a garantia do recebimento em dia, ampliando as bases do mercado em que atua, eu trago segurança, trago mais possibilidade de negócio, e surgem clientes que antes não faziam parte da carteira dela, e que não poderiam ser incluídas.

Nós temos exemplos já concretos em que a imobiliária que usa nossa tecnologia aumenta as taxas de contratos mensais, porque ampliamos a base do mercado. É como se nós não estivéssemos concorrendo no mesmo mercado, pois é um mercado que ninguém desenvolve ainda.

Então existe um pé atras por parte das imobiliárias, mas existe uma oportunidade muito grande que elas também não estão atingindo?

Isso mesmo, há uma oportunidade com esse público, que inclusive representa a maior fatia do mercado, e isso ainda não é bem aproveitado. Com o passar da pandemia, esse público de não aprovados só tende a crescer no mercado imobiliário.

9. Olhando para os públicos D e E, qual realidade você enxerga para eles no mercado imobiliário?

É uma realidade dramática, porque eles de fato não têm acesso aos produtos. Sempre que eles conseguem passar por uma análise de risco, o risco sempre é muito alto. O que se cobra desse público é sempre mais do que o que se cobra de outros.

Eles vivem uma situação bastante complicada e, muitas vezes, por não conseguirem participar do mercado formal, têm que ir para a informalidade.

Um exemplo é o que a gente chama do “fio do bigode”. Por meio de um aluguel informal, a pessoa consegue morar em uma casa. Aí sobe o preço do tomate, o proprietário vai lá e sobe o preço do aluguel. Essa população está exposta a todas essas injustiças, porque o mercado imobiliário ainda desconfia e não tem a prática para lidar com essa população.

É por isso que o Alpop nasceu: para tirar essas pessoas dessa situação de injustiça social e sensibilizar as imobiliárias de que elas podem trabalhar e dar acesso a esse público. E, no caso desse novo produto que criamos, não tem problema se a imobiliária não quiser correr risco algum, nós fazemos isso por ela.

10. Sabendo que esse mercado (D e E) tem sido cada vez mais exposto à volatilização da economia e da política, qual cenário é criado no acesso à moradia?

Esse cenário passa a ser uma tragédia, pois você vê uma quantidade enorme de pessoas indo para a informalidade, para habitações que muitas vezes não oferecem condições de habitação. Nas periferias isso é bastante notório. Em muitos casos as pessoas têm o dinheiro para pagar um aluguel, mas ela precisa se submeter à situações vexatórias.

Não podemos esquecer que a pessoa vai morar em algum lugar, é uma necessidade inerente, e se o mercado imobiliário fechou as portas para ela, ela vai recorrer às áreas de ocupação, que podem até ser dominadas pelo crime organizado ou milícias. Isso passa a realimentar uma roda de criminalidade, mas é um problema que foi criado sistemicamente.

A questão da habitação é muito básica, como a alimentação, por exemplo, e no caso do mercado imobiliário há essa ineficiência do próprio setor. Mesmo as novas plataformas digitais não estão olhando para as pessoas negativadas ou que não têm uma comprovação formal de renda. Se ela não tiver uma conta no banco, a locação fica dificultada.

Resumindo, é verdade que o mercado melhorou nos últimos anos, as plataformas ajudaram muito, mas há uma camada da população que ainda é excluída.

11. Quais são as alternativas para o público D e E?

Infelizmente, eu acredito que tenham poucas hoje em dia. O Alpop é uma delas, mas acredito que tenham poucas que conseguem dar acesso à pessoa com restrição no nome, ou que não consegue comprovar renda. Aliás, muitas das negativações desse público estão relacionadas às dívidas de cartão de crédito, que querendo ou não são dívidas abusivas, coisas que não se praticam em outros lugares do mundo. Mas sinto que existem poucas alternativas, infelizmente.

O próprio Alpop teve uma decisão a ser tomada no último ano: ou pegamos toda a tecnologia que desenvolvemos e nos tornamos uma grande imobiliária, ou olhamos para as imobiliárias e habilitamos elas para atuarem nesse mercado. Nós escolhemos o segundo caminho. 

Eu sempre uso uma metáfora: é como se o Uber quando começou, olhasse para os taxistas como parceiros, e não como concorrentes. No Alpop passamos por essa reflexão. Não queremos deixar ninguém para trás, e vimos que nosso impacto seria maior sensibilizando o mercado para que eles também pudessem atuar com esse público.

12. O Alpop é uma Startup que tem olhado para esse público com muita empatia, qual o diferencial de vocês?

Nosso principal diferencial é a experiência que temos na análise de dados. Essa experiência vem de anos trabalhando com dados e tecnologia em projetos ligados à cidadania.

Por meio de análise de dados, criamos nosso “Score de Confiança”, um score que permite dar acesso a uma parcela muito grande da população, com taxas de inadimplência muito sustentáveis, até abaixo das taxas que se observa no mercado.

Além disso, nosso movimento estratégico de olhar para as imobiliárias como parceiras do Alpop, disponibiliza toda essa tecnologia e garante o recebimento em dia, permitindo que essa população tenha um leque cada vez maior de opções.

Assim, a pessoa não precisa ir no Alpop, ela pode ir na imobiliária credenciada ao Alpop e ali ela também consegue ser atendida com dignidade.

Recentemente, abrimos uma base na cidade de São Carlos, com a imobiliária Roca, uma imobiliária super tradicional, com 42 anos de mercado. Estamos trabalhando juntos para abrir vários bairros periféricos na cidade. Há locais completamente esquecidos pelo mercado, em que não havia atividade imobiliária. A Roca, demonstrando ser uma empresa muito a frente de seu tempo, juntou-se ao Alpop para democratizar ainda mais o acesso à moradia de qualidade em São Carlos. 

13. Para a imobiliária e para os corretores, quais as parcerias que eles podem desenvolver com o Alpop?

Hoje estamos de portas abertas tanto para corretores quanto para imobiliárias. Fazemos questão de atender cada um de forma muito individualizada, pois sabemos que a realidade de cada território é única.

Além de toda a inteligência de análise de clientes para aprovação, oferecemos para esses nossos parceiros toda a estratégia de captação de imóveis remotos. A captação de imóveis é uma dor para as imobiliárias e aqui no Alpop tivemos um sucesso muito grande ao usar inteligência de dados e técnicas de captação remota.

Oferecemos também toda a nossa expertise em marketing digital. A imobiliária parceira consegue passar todo o estoque de imóveis dela para o Alpop, e o Alpop já traz o inquilino aprovado pra ela. Fazemos o marketing digital usando a nossa tecnologia, atraindo os inquilinos e repassando eles pré-aprovados para a imobiliária. A imobiliária só precisa fazer a visita, a vistoria e assinar o contrato.

Procuramos dar toda a base tecnológica para a imobiliária fazer sua transformação digital, e ainda com o foco no social. Isso é o que oferecemos para os nossos parceiros hoje, tiramos uma série de responsabilidades deles, resolvendo de modo mais eficiente suas dificuldades.

Achamos que seria muito egoísta que toda essa vantagem criada para a cadeia produtiva do mercado imobiliário ficasse restrita ao Alpop, então optamos por levar essa inovação para que as imobiliárias consigam acelerar sua transformação digital olhando para o impacto social.   

Basta bater o olho em qualquer jornal e é possível notar que depois do covid-19, os fundos estão olhando para as questões de governança, de meio ambiente. Então a gente também traz essa sensibilização para o mercado.

14. Dito tudo isso, gostaria que você deixasse uma mensagem final, para contextualizar esse assunto da moradia no Brasil.

A mensagem principal é olhar para o mercado a partir dos números: hoje existem mais de 61 milhões de negativados no país, grande parcela da população não está bancarizada e não tem acesso a cartão de crédito. Essas pessoas precisam morar, precisam de habitação. 

A posse do imóvel não é uma realidade para todos e as imobiliárias que precisam fazer sua transformação digital para não serem atropeladas, precisam começar a olhar para a evolução desse mercado.

Além disso, a partir dos impactos da pandemia e de outros aspectos macroeconômicos, o trabalho vai ser cada vez mais informal. As pessoas estão sendo empurradas para a informalidade. Com todas as variáveis que caracterizam esse novo mercado, as imobiliárias precisam ficar atentas. 

É aqui que nasce o Alpop, que é a chave para destravar essa porta. Então essa leitura do mercado, junto a essa sensibilização social e essa solução que aportamos na cadeia de valor, fecha todo o raciocínio que eu quis expor aqui.

Sobre o autor

Pedro Simon

Pedro Simon

Faço parte do Bloco, um HUB que promove a transformação digital de negócios imobiliários. Apaixonado por tecnologia, engenharia e marketing.
Pedro Simon

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Faço parte do Bloco, um HUB que promove a transformação digital de negócios imobiliários. Apaixonado por tecnologia, engenharia e marketing.

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